[Os sistemas de manutenção atingiram elevado grau de sofisticação tecnológica, o que implica pessoal capacitado para manter a operação com segurança, confiabilidade e disponibilidade]


Manutenção Predial
A importância da capacitação operacional nas intervenções de manutenção
O fator humano
Por Tito Lívio Ferreira Gomide, diretor do Gabinete Gomide e atual presidente do Ibape-SP
Construção Mercado 73 - agosto 2007
As modernas tecnologias incorporadas aos equipamentos prediais e respectivas ferramentas de manutenção, bem como os programas informatizados de planejamento, controle e operação vieram facilitar o desenvolvimento dos trabalhos de manutenção predial, porém o fator humano continua sendo primordial para o sucesso dessa atividade.

Os sistemas de manutenção atingiram elevado grau de sofisticação tecnológica, o que implica pessoal capacitado para manter a operação com segurança, confiabilidade e disponibilidade.

O excesso de tecnologia na manutenção, inclusive, costuma ser prejudicial, pois muitas informações são fornecidas ao operador que, invariavelmente, nem sempre prioriza as mais importantes, podendo colocar em risco o sistema.



A confiabilidade do fator humano, portanto, precisa acompanhar a evolução da confiabilidade dos equipamentos, para o bom equilíbrio da manutenção.

Fator humano intelectual

O planejamento é a atividade intelectual fundamental da manutenção predial, pois determina a previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas, equipamentos, condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços, conforme estabelece a norma NBR-5674/99 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), evidenciando que essa fase é imprescindível, requerendo conhecimento, experiência e informações. Dentre as metas, o planejamento deve ser definido em planos de curto, médio e longo prazo, visando coordenar os serviços para reduzir intervenções, minimizar as interferências da manutenção no uso da edificação e otimizar o aproveitamento dos recursos humanos, financeiros e equipamentos. Além disso, o planejamento deve estabelecer o objetivo básico, conservador ou arrojado, sabendo-se que o conservador é exclusivamente técnico, baseia-se na vida útil predial, e que o arrojado baseia-se na combinação de parâmetros técnicos com os econômicos, pois a eventual redução de vida útil predial pode ser compensada pelos ganhos empresariais.

O planejador predial deve possuir experiência comprovada na manutenção predial, profundos conhecimentos técnicos e muita informação para detalhar a metodologia de trabalho e demais itens, destacando-se os seguintes dados:

Da edificação

Tipo do imóvel (residencial, comercial, industrial, serviços etc.)

Idade (real, aparente, de utilização etc.)

Padrão construtivo (econômico, simples, médio, superior, fino ou luxo)

Áreas (construída, útil, privativa, comum etc.)

Utilização (habitada, em uso, mista, desativada etc.)

Funcionamento (horários, população fixa e temporária etc.)

Equipamentos (relação do parque, especificações etc.)

Aspectos legais e urbanos

Sustentabilidade

Da manutenção existente

Combinação das tipologias (corretiva, preventiva, melhoria etc.)

Nível de confiabilidade

Nível de disponibilidade

Equipe e treinamento

Diagnóstico técnico atualizado

Documentação disponível

Custos e verbas disponíveis

Do sistema de gestão

Empreendimento, seus sistemas e produtos

Ferramentas - inspeção e auditoria

Mão-de-obra - funcionários próprios e terceirizados

Documentação de suporte - checklists, percursos, rotinas (OS)

Resultados - produtividade, qualidade, custo-benefício

Técnicas de análises e de melhorias contínuas

Com base nesses dados pode o planejador estabelecer as importantes decisões que definirão a estratégia do plano de manutenção a ser implantado no empreendimento.

Como se vê, o fator humano intelectual é o "cérebro" da manutenção predial, dele provindo a estratégia e conseqüente resultado positivo, ou negativo, da manutenção predial, motivo da necessidade de excelência técnica, pessoal e experiência do planejador.

Fator humano manual

Na fase de execução, operação e controle da manutenção, também estará presente o fator humano intelectual, porém voltado primordialmente para a atividade em foco, que, em geral, requer muita ação manual, concomitantemente.

O fator humano intelectual aplicado nessas atividades é mais simples, pois previsto e aprendido em treinamento específico, exigindo principalmente concentração e manuseio nos procedimentos e pouca decisão.

Para que a ação manual da manutenção predial seja executada adequadamente são necessários conhecimentos, ações e habilidades, destacando-se as seguintes:



Dados gerais da edificação (acessos, energia elétrica etc.)

Especificações dos sistemas e equipamentos

Manuais técnicos e programas de operação e controle

Manuais de procedimentos

Ferramental adequado

Peças adequadas

Insumos adequados

Habilitação técnica

Treinamento atualizado

Capacidade física

Destreza

Equilíbrio emocional e psicológico

Tais informações são necessárias e visam favorecer a execução do serviço de manutenção com eficiência, eficácia e segurança, evitando-se ou minimizando-se as falhas do fator humano.

Falhas na manutenção predial

As falhas na manutenção predial podem ser classificadas como:

De planejamento - decorrentes de falhas do plano e programas (fator humano intelectual)

De execução - oriundas dos procedimentos (fator humano manual) e insumos

Operacionais - provenientes dos registros e controles técnicos (fator humano manual)

Gerenciais - devido a desvios de qualidade e custos (fator humano intelectual)

Tais falhas, em geral, provêm de erros humanos, intelectuais ou manuais, ambos prejudiciais e perigosos, pois podem provocar danos catastróficos ao empreendimento e aos seus ocupantes.

O erro humano pode acarretar em fatores ambientais e pessoais, podendo ser citados os seguintes:

Iluminação, temperatura, ruídos, pressão, radiação, ventilação, umidade etc.

Configuração e conforto do local de trabalho

Tempo de exposição e continuidade ao trabalho

Capacitação técnica

Informações relevantes

Condições físicas e psicológicas

Além de tais fatores, há aspectos de comportamento específicos quando da operação e manutenção de equipamentos e sistemas, reportando-se ao trabalho "Erro Humano na Manutenção", de autoria do engenheiro-eletricista Eduardo de Santana Seixas, apresentado no 19. Congresso Brasileiro de Manutenção, em Curitiba (2004), no seguinte teor:


As pessoas geralmente desenvolvem suas atividades enquanto pensam em outras coisas

As pessoas tendem a usar suas mãos para efetuar testes, inspeções e exames

As pessoas geralmente são impacientes no que diz respeito ao tempo necessário para observar as precauções

As pessoas, em geral, não lêem as instruções e etiquetas de modo correto ou não prestam a devida atenção

Após o desempenho de um procedimento as pessoas não checam seu trabalho para identificar possíveis erros

As pessoas, em geral, respondem irracionalmente em situações críticas ou emergenciais

As pessoas geralmente são relutantes em admitir erros

As pessoas, com o passar do tempo, tornam-se desatenciosas no manuseio de equipamentos e ferramentas

As pessoas relutam em admitir que não podem ver objetos claramente devido à baixa iluminação ou problemas visuais

As pessoas geralmente erram ao estimar distâncias e velocidades

O engenheiro Eduardo de Santana Seixas destaca que estudos em usinas nucleares revelaram que 42% e 52%, respectivamente, das paralisações nas décadas de 1970 e 1980, resultaram de problemas de desempenho humano, ou seja, erros humanos.

Portanto, o fator humano é fundamental para o bom resultado da manutenção, principalmente para minimizar riscos e se obter qualidade.


Manutenção predial no Brasil

A experiência prática de fiscalização do uso e manutenção nas inspeções prediais tem revelado que a maioria das edificações brasileiras apresenta anomalias e falhas enquadradas como críticas na classificação da norma de Inspeção Predial do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), que, no seu item 13, indica:

-13. Classificação do grau de urgência:
A classificação quanto ao grau de urgência de uma anomalia ou falha deve sempre ser fundamentada, considerando os limites e os níveis da Inspeção Predial realizada.


12.1 - CRÍTICO: impacto irrecuperável, relativo ao risco contra a saúde, segurança do usuário e do meio ambiente, bem como perda excessiva de desempenho, recomendando intervenção imediata.

12.2 - REGULAR: impacto parcialmente recuperável relativo ao risco quanto à perda parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando programação e intervenção em curto prazo.

12.3 - MÍNIMO: impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência ou probabilidade de ocorrência dos riscos acima expostos, recomendando programação e intervenção em médio prazo".

Tal constatação deriva do atual estágio da manutenção predial brasileira, em geral, baseada na desinformação e improvisação, com evidente gravidade de riscos e conseqüentes prejuízos materiais e humanos. Os recentes acidentes de incêndios e desabamentos de prédios, pontes, estradas e demais construções brasileiras comprovam tal gravidade.

A manutenção predial comercial e industrial ainda possui relativa visão técnica, mesmo que incipiente, mas com tendência de evolução. Quanto à manutenção predial residencial a visão geral ainda é muito limitada, estacionada em nível corretivo e considerada pelos usuários como despesa inconveniente. Somente os grandes empreendimentos imobiliários privados possuem planos de manutenção, o que evidencia que o problema da manutenção predial brasileira é principalmente de gestão, político, visto não existir regras que determinem sua obrigatoriedade.

Recentes reportagens dos edifícios e monumentos públicos de Brasília revelaram a completa desídia do poder público brasileiro com a manutenção predial, tendo sido necessária a "doação" por empreiteira dos serviços de reparos no próprio Palácio do Planalto, que se encontrava em avançado estágio de degradação devido à ausência de manutenção ao longo do tempo.

A partir de 1999, com as recentes ações institucionais do Ibape, Secovi e SindusCon-SP, principalmente após os lançamentos da norma de Inspeção Predial e Manuais de Uso e Manutenção de Áreas Comuns e Privativas de Apartamentos, há maior mobilização e conscientização no meio técnico e condominial, quanto à importância da manutenção predial.

Assim sendo, não estando implantada a cultura da manutenção predial no Brasil, é compreensível que, em geral, a mão-de-obra dessa manutenção seja oriunda da construção civil e dos próprios condomínios, com pouca ou nenhuma formação técnica. Raros os cursos de formação e treinamento de técnicos em manutenção predial e, mais raros ainda, aqueles de formação dos gestores da área.

Tal quadro revela situação preocupante, pois o fator humano da manutenção predial no Brasil, em geral, é despreparado intelectual e manualmente, o que favorece a ocorrência de erros, acidentes e desperdícios.

Recentes estudos e publicações técnicas, dentre as quais o nosso livro "Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial" editado pela PINI, destacam a importância da manutenção predial, não só quanto à segurança, mas como fator de investimento da valorização imobiliária. Tal evidência tem servido de semente para se implantar cultura da manutenção predial no Brasil, fator político fundamental para a valorização do patrimônio imobiliário nacional e também do fator humano da manutenção predial.